NBR 14653-2: avaliação de imóveis urbanos
A NBR 14653-2 é a parte da norma ABNT dedicada a apartamentos, casas, salas, lojas e terrenos urbanos. Define o método comparativo como preferencial e estabelece os critérios técnicos de qualquer laudo profissional.
Passo a passo da NBR 14653-2
- Identificação do imóvel avaliando: endereço, tipo, área privativa e total, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação, posição, vista e atributos diferenciais.
- Vistoria: inspeção presencial ou remota com registro fotográfico. Confirma metragem, padrão de acabamento e condições de uso.
- Coleta de amostras comparáveis: imóveis do mesmo bairro, mesma tipologia, área similar (tolerância 70%-130%), efetivamente ofertados ou transacionados.
- Tratamento dos dados: filtros de localização e padrão, deduplicação, remoção de outliers (±40% da mediana), homogeneização por variáveis relevantes.
- Análise estatística: cálculo de média, mediana, desvio padrão, coeficiente de variação (CV%) e intervalo de confiança.
- Aplicação de depreciação: quando aplicável, método Ross-Heidecke considerando idade aparente e estado de conservação.
- Conclusão do valor: valor de mercado expresso em R$ e R$/m², dentro do intervalo admissível, com grau de fundamentação atingido.
Requisitos mínimos por grau de fundamentação
| Requisito | Grau I | Grau II | Grau III |
|---|
| Mínimo de dados de mercado | 5 | 10 | 15 |
| Identificação das variáveis | Básica | Completa | Completa + validação |
| Apresentação estatística | Resumida | Detalhada | Rigorosa |
| Intervalo de confiança | Não exigido | Recomendado | Obrigatório |
Perguntas frequentes
O que é a NBR 14653-2? É a Parte 2 da norma NBR 14653 da ABNT, dedicada exclusivamente à avaliação de imóveis urbanos: apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, galpões e terrenos urbanos.
Quando devo usar a NBR 14653-2? Em toda avaliação de imóvel localizado em zona urbana — para venda, compra, partilha, inventário, divórcio, garantia bancária, processo judicial ou contabilidade.
Quantas amostras a NBR 14653-2 exige? Depende do grau de fundamentação: Grau I exige no mínimo 5 amostras efetivamente utilizadas, Grau II exige 10 e Grau III exige 15. Quanto maior o grau, mais rigoroso o laudo.
Posso usar amostras de outros bairros? Apenas se não houver dados suficientes no bairro do imóvel avaliando, e mesmo assim com homogeneização por fator de localização. A norma prioriza amostras do mesmo bairro.
Como tratar outliers segundo a NBR 14653-2? Amostras com valor unitário (R$/m²) muito acima ou abaixo da mediana devem ser excluídas. O critério prático mais usado é ±30% a ±40% da mediana, sempre justificado no laudo.
O que é coeficiente de variação (CV%)? É a relação entre desvio padrão e média da amostra, em percentual. CV% abaixo de 30% indica boa homogeneidade. Acima disso, o tratamento estatístico precisa ser revisado.
Avaliação NBR 14653-2 automatizada
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Perguntas frequentes
O que é a NBR 14653-2?
É a Parte 2 da norma NBR 14653 da ABNT, dedicada exclusivamente à avaliação de imóveis urbanos: apartamentos, casas, salas comerciais, lojas, galpões e terrenos urbanos.
Quando devo usar a NBR 14653-2?
Em toda avaliação de imóvel localizado em zona urbana — para venda, compra, partilha, inventário, divórcio, garantia bancária, processo judicial ou contabilidade.
Quantas amostras a NBR 14653-2 exige?
Depende do grau de fundamentação: Grau I exige no mínimo 5 amostras efetivamente utilizadas, Grau II exige 10 e Grau III exige 15. Quanto maior o grau, mais rigoroso o laudo.
Posso usar amostras de outros bairros?
Apenas se não houver dados suficientes no bairro do imóvel avaliando, e mesmo assim com homogeneização por fator de localização. A norma prioriza amostras do mesmo bairro.
Como tratar outliers segundo a NBR 14653-2?
Amostras com valor unitário (R$/m²) muito acima ou abaixo da mediana devem ser excluídas. O critério prático mais usado é ±30% a ±40% da mediana, sempre justificado no laudo.
O que é coeficiente de variação (CV%)?
É a relação entre desvio padrão e média da amostra, em percentual. CV% abaixo de 30% indica boa homogeneidade. Acima disso, o tratamento estatístico precisa ser revisado.